Immobilienverkauf
Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Immobilienverkauf beachten müssen und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten.
Wann sollte ich meine Immobilie verkaufen?
Generell gilt: Bei persönlichen Gründen (z. B.: Umzug, Erbschaft, Scheidung etc.), können Sie einen Immobilienverkauf jederzeit in Erwägung ziehen. Aus ökonomischer Sicht sollten Sie Ihre Immobilie dann verkaufen, wenn sich die Immobilienpreise auf einem „Konjunkturhoch“ befinden. Da Kaufinteressenten das ganze Jahr über auf der Suche nach Immobilien sind, spielt der konkrete Verkaufsmonat nur eine sekundäre Rolle.
Worauf muss vor einem Immobilienverkauf geachtet werden?
Überlegen Sie sich vor dem Verkauf, ob Sie nach dem Verkauf Ihrer Immobilie die Folgeimmobilie mieten oder kaufen wollen. Bedenken Sie, dass bei einer vorzeitigen Kreditkündigung unter bestimmten Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf der Immobilie anfallen kann. Möglicherweise benötigen Sie überdies eine Zwischenfinanzierung, die eine Finanzierungslücke zwischen Verkauf und Kauf abdeckt. Außerdem sollten Sie den Verkauf erst in Angriff nehmen, wenn der genaue Wert Ihrer Immobilie ermittelt ist und Sie die wesentlichen Verkaufsdokumente beisammen haben.
Checkliste mit wichtigen Fragen vor dem Immobilienverkauf
Muss beim Immobilienverkauf ein Energieausweis vorliegen?
Bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung von Häusern, Wohnungen, Büros oder Geschäftsräumen muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Die Gültigkeitsdauer von Energieausweisen beträgt maximal zehn Jahre. Beim Verkauf von Immobilien ist es wichtig zu wissen, dass Käufer zwei Rechte geltend machen können. Einerseits können sie die Vorlage eines Energieausweises vor Abschluss des Vertrages und andererseits die Aushändigung eines Energieausweises innerhalb von 14 Tagen nach erfolgtem Vertragsabschluss verlangen.
Wie hoch soll der Preis sein, der beim Immobilienverkauf erzielt werden soll?
Üblicherweise setzt man den Angebotspreis etwa 5 bis 8 % über dem tatsächlich zu erwartenden Verkaufspreis an, damit man genügend Verhandlungsspielraum für mögliche Preisverhandlungen hat. Es gibt aber auch andere Strategien der Preisfindung, wie z. B.: das Bieterverfahren, in welchem im Vorfeld ein Mindestpreis angesetzt wird.
Allerdings sollte der Angebotspreis auf keinen Fall zu hoch gewählt werden, da sonst nur eine geringe Nachfrage bzw. ein geringes Interesse an der Besichtigung der Immobilie bestehen könnte. Er darf aber auch nicht zu gering ausfallen, da Interessenten meistens noch mit Preisnachlässen rechnen und ein zu niedriger Angebotspreis in der Regel nur schwer angehoben werden kann.
Für die Preisbestimmung sind vergleichbare Wohnungen und Häuser als Orientierung heranzuziehen. Dabei müssen die Lage, der Objektzustand, das Baujahr, die Größe und die Ausführung in Betracht gezogen werden.
Immobilie privat verkaufen oder über einen Makler?
Von vielen Immobilienbesitzern wird der Aufwand und die Kosten unterschätzt, die mit dem privaten Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung verbunden sind. Hinzu kommt, dass sich nicht jeder Eigentümer in der komfortablen Position befindet, sämtliche Aufgaben und Leistungen eines Immobilienmaklers zu übernehmen.
Vorteile eines Immobilienmaklers:
- Der Immobilienmakler gestaltet ein professionelles Exposé inkl. Weitwinkelfotos, Verkaufs-optimierte Objektbeschreibungen, etc.
- Die Immobilie wird für den Verkauf auf mehreren Plattformen gleichzeitig angeboten.
- Alle rechtlichen Aspekte werden vom Immobilienmakler übernommen.
- Der Immobilienmakler hilft bei Finanzierungen und prüft gegebenenfalls die Bonität des Käufers.
Der Immobilienmakler agiert beim Immobilienverkauf als Vermittler zwischen Käufer und Verkäufer, was ein großer Vorteil bei Verkaufsverhandlungen ist. Interessierte Käufer sind meistens eher bereit einem Immobilienmakler zu sagen, was ihnen an einer Immobilie gefällt, nicht gefällt oder unter welchen Bedingungen sie die Immobilie kaufen würden.
Aufgrund ihrer „Vermittler“-Funktion können gute Makler sehr gute Preise erzielen und erhalten nur dann eine Maklerprovision, wenn sie erfolgreich sind. Im Endeffekt ist ein guter Makler jedenfalls sein Geld wert und der private Verkauf ist nur in Ausnahmesituationen empfehlenswert (z. B.: beim Verkauf an Bekannte).
Welche Werbekanäle sollte man nutzen, um den passenden Käufer anzusprechen?
Im Rahmen der Vermarktung der Immobilie ist es wichtig, verschiedene Werbekanäle zu nutzen, um alle Verkaufspotenziale auszuschöpfen. Dabei sollte unbedingt eine entsprechende Anzeige in den 4 oder 5 größten Internetportalen platziert werden, mit denen Käufer auf Immobiliensuche sind.
Sinnvoll sind überdies regionale Marketingmaßnahmen in der Umgebung des Objekts (Verkaufsgalgen am Haus, Verteilen von Werbeflyern, Anzeigen in Tageszeitungen, Anzeigenblättern, etc.). Außerdem erhöht sich die Verkaufschance, wenn die Immobilie Interessenten angeboten wird, die sich bereits vergleichbare Objekte angesehen haben oder als Suchende in Maklerdatenbanken eingetragen sind.
Die Wahrscheinlichkeit, den Käufer mit der höchsten Zahlungsbereitschaft zu finden und zum höchsten Preis zu verkaufen, ist umso höher, je breiter die Vermarktung angelegt ist!
Wie läuft eine Besichtigung beim Immobilienverkauf ab?
Die telefonische Kontaktaufnahme mit jedem Interessenten, der ein Exposé angefordert hat, sollte unbedingt angestrebt werden. Passt die Immobilie zum Suchprofil des Anfragenden, ist ein individueller Besichtigungstermin zu vereinbaren.
Bei der Besichtigung geht es nicht nur darum, das Objekt zu präsentieren, als vielmehr darum, sich mit den Kaufinteressenten zu unterhalten und ihre Vorstellungen und Bedürfnisse ausführlicher in Erfahrung zu bringen. Nach der Besichtigung sollten Sie sich nicht nur einfach vom Interessenten verabschieden, sondern auch die nächsten Schritte vereinbaren. Verkaufsverhandlungen werden am besten von einem Verkaufsprofi geleitet, der mit klarer „Closing“-Orientierung vorgeht.
Was muss ein Kaufvertrag für den Immobilienverkauf beinhalten?
Dem Kaufvertrag sollten die Interessen beider Parteien zugrunde liegen, denn die Erfahrung zeigt, dass der Kaufvertrag nur dann von beiden Seiten unterschrieben wird. Es hängt vom jeweiligen Anwendungsfall ab, was in den Vertrag aufgenommen werden soll und was nicht, beispielsweise:
- Soll die Einbauküche in den Verkauf einbezogen werden?
- Sind Mängel im Kaufvertrag zu erwähnen?
- Sollen bestimmte Eigenschaften wie Wohnfläche, Mieteinnahmen, etc. garantiert werden?
Über solche und andere Punkte muss zwischen Verkäufer und Käufer entschieden werden. Entscheidend auf alle Fälle für den Verkäufer: Die Immobilie sollte „so wie sie ist“ verkauft werden und die Mängelhaftung weitestgehend ausgeschlossen werden (Vorsicht vor versteckten Mängeln).
Welche Steuern fallen nach erfolgreichem Immobilienverkauf an?
Prinzipiell hat der Gesetzgeber alle Veräußerungen von privaten Immobilien der Grunderwerbsteuer ausgesetzt. Im Wesentlichen sind nur der Hauptwohnsitz und selbst errichtete Gebäude davon ausgenommen. Mit Wirkung vom 1. April 2012 wurde durch das Stabilitätsgesetz die zehnjährige Immobilienspekulationsfrist abgeschafft und durch die Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und Wertsteigerungen ersetzt.
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Das sagen unsere Kunden
Ich habe dank des richtigen Maklers mein Haus in enorm kurzer Zeit verkaufen können, was ich so nicht erwartet hätte.
Von der Erstberatung bis zum Immobilienverkauf hat alles super geklappt. Schnelle Abwicklung und ein Top-Verkaufspreis!
Der Immobilienberater hat mich wirklich in allen Bereichen unterstützt und der Verkauf ging reibungslos zu einem guten Preis über die Bühne.
Ich habe mich die ganze Zeit über gut aufgehoben gefühlt. Bin sehr zufrieden mit dem Immobilienverkauf.